Si aún no tienes claro si quieres ser propietario, o todavía no es el momento, puedes comenzar por un alquiler con derecho a compra por si llega la fecha en la que tomes la decisión y quieras dar el paso.
En cualquier caso es importante que cumplas con los requisitos mínimos de nómina para alquilar un piso, porque de lo contrario toda la información que a continuación vamos a compartir no tendrá sentido.
La adquisición de una vivienda es un punto vital importante que suele producirse pocas veces en la vida, de ahí que se tarde en producir. Por ello, en ocasiones se prefiere vivir primero de alquiler y así comprobar si esa vivienda y todo lo que va con ella (zonas comunes, comunidad, ruido exterior) se adapta a los gustos y requisitos del posible futuro propietario. Pero primero vamos a definir en qué consiste esta opción de alquiler, ya que tiene sus ventajas y desventajas.
¿En qué consiste el alquiler con opción a compra?
El alquiler con opción a compra es aquella modalidad en la que el inquilino paga cuotas mensuales a su casero como si de un alquiler común se tratase, pero llegado un momento (acordado por ambas partes) el inquilino tendrá que decidir si compra la vivienda o no.
Hasta aquí sencillo, pero esta modalidad tiene muchos flecos sueltos que vamos a tratar: ¿Se rige por el mismo contrato que un alquiler habitual? ¿La renta es más elevada? ¿Qué es el concepto de prima? ¿Existe la fianza? ¿Pierdo dinero si al final no compro la vivienda?
¿Qué contrato se firma en un alquiler con derecho a compra?
La primera duda es el establecimiento del contrato. En este caso, el alquiler con derecho a compra se rige por un contrato doble o mixto. Esta modalidad implica que el contrato incluye un subcontrato de alquiler y otro de compraventa. Así, el inquilino podrá vivir en el inmueble por un periodo de tiempo concreto y acordado por ambas partes, y, al terminar, tendrá la opción y el derecho a comprarlo. En caso de decidir que lo quiere comprar, se descontarán total o parcialmente las cuotas del alquiler que ya ha pagado.
Y este contrato estará regulado, la subparte de alquiler por la LAU y la parte de compraventa por el Código Civil.
Ventajas del alquiler con opción a compra
Esta modalidad de arrendamiento presenta ventajas tanto para inquilinos como para los propietarios.
Para los inquilinos:
- La renta se está destinando al fin de la compra, por lo que, si realmente es a lo que aspira el inquilino, estará persiguiendo su objetivo personal de adquirir una vivienda, agilizando así el trámite.
- Es más fácil la concesión de la hipoteca. La banca presenta un trato más favorable al haber pagado ya con las cuotas una parte del inmueble. Al tiempo que la hipoteca costará menos al haber reducido el precio de compra a través del alquiler con opción a compra.
- En paralelo, los inquilinos pueden acogerse a las ayudas al alquiler de la Administración.
Para el propietario:
- El inmueble incrementa su atractivo y así es más fácil darle salida.
- Aporta mayor liquidez ya que el arrendador recibe dinero por adelantado y puede cobrar mensualidades superiores.
- Ventajas fiscales para propietarios. Además de no pagar impuestos de compraventa hasta que se ejecute la escritura.
Desventajas del contrato de alquiler con derecho a compra
Entre las desventajas que presenta este formato para los inquilinos se encuentra el concepto de la prima. La prima es un porcentaje del precio de venta que se parece a una fianza, puesto que sirve para garantizar al propietario la intención de compra. Es más, la cantidad de la prima se perderá en caso de que el inquilino finalmente no adquiera la vivienda. Esta es la gran desventaja de este tipo de contrato.
La otra gran desventaja es que no se puede acoger a las variaciones del mercado. Si el precio de venta de la vivienda está pactado en el contrato desde el inicio y baja, el inquilino no podrá aprovecharse de esa bajada.
Para los propietarios, el contrato de compraventa tiene la desventaja de que, si necesita una gran inyección de liquidez, al recibirla poco a poco, esa manera escalonada le puede suponer un inconveniente.
Otro punto en contra es la forma en la que se tributa ese alquiler con derecho a compra. El contrapunto lo plantea la prima, pues pasa a formar parte de la base imponible del IRPF y por ello puede aumentar el tipo medio del gravamen. Este aumento perjudica al arrendador, puesto que solo se libraría si el inquilino ejecutase la opción de compra en el mismo año, pero no suele ser lo habitual.
Por último, para un arrendador este contrato supone toda una incertidumbre. Primero a la hora de cerrar el precio del inmueble con la firma, lo que tampoco le permitirá adaptarse a la situación y fluctuación del mercado. Por otro lado, que realmente hasta el último momento no sabrá si venderá su inmueble.
En Bext Space somos muy conscientes de todos los aspectos menos favorables de esta tipología de contrato, por eso apostamos por un modelo de alquiler convencional. Eso sí, incluimos todas las prestaciones que facilitan la vida de nuestros residentes como la opción de servicio de limpieza y lavandería. Además de todas las zonas comunes que son un plus no al alcance de cualquier alquiler actual. ¿Vienes a descubrirlo?
