A la hora de comprar una vivienda, existen dos formas poco conocidas de hacerlo, ambas aplicables solo a inquilinos de casas en alquiler. Hablamos del derecho de tanteo y de retracto, vías de acceso a la adquisición de un piso de alquiler. Veamos en qué consisten cada una de ellas y qué relación hay entre ambos tipos de derecho.
¿Qué es tanteo y qué es retracto?
Estos dos conceptos hacen referencia a sendos modos de hacerse con una vivienda de alquiler por parte del inquilino que la habita. Ambos implican el derecho que tiene el arrendatario cuando el arrendador del piso lo pone en venta a poder acceder a su adquisición mucho antes que cualquier otro comprador, manteniendo las mismas condiciones y precio. Estas alternativas son derechos reales auxiliares presentes en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) en su artículo 25 “Derecho de adquisición preferente”.
Así, amparado por la ley, el inquilino podrá ser el propietario del inmueble que está arrendando antes que otra persona.
Derecho de tanteo
El derecho de tanteo supone que el propietario está obligado a informar al inquilino con antelación de la venta del inmueble y darle prioridad si quiere adquirirlo, manteniendo las mismas condiciones y precio como si fuese para persona, a un tercero. A partir de ese momento, el arrendatario tendrá un plazo estimado de 30 días, a partir de la notificación de la venta, para decidir si compra la vivienda.
Derecho de retracto
Por su parte, el derecho de retracto implica lo mismo que el derecho de tanteo, pero aplica cuando la vivienda ya ha sido vendida. Es decir, el inquilino tiene el mismo derecho e igualdad de condiciones para comprar la vivienda por tener preferencia, pero se aplica una vez que se ha realizado la venta. El Código Civil, en su artículo 1521, expone que “el derecho de subrogarse con las mismas condiciones estipuladas en el contrato, en lugar del que adquiere una cosa por compra o dación en pago”.
El derecho de retracto se puede ejercer una vez el propietario ha cerrado la venta de la vivienda a un tercero en tres ocasiones diferenciadas:
- El precio de venta de la vivienda para ese tercero ha sido inferior del que se le trasladó al inquilino.
- El propietario no avisó de ningún modo al inquilino sobre la venta del inmueble.
- El propietario omitió algunas de las condiciones en que se cerró la venta.
La validez para ejercer este derecho, al igual que sucede con el de tanteo, es de 30 días desde que el inquilino es informado de que la vivienda ha sido vendida a través del documento de venta del inmueble, las condiciones y el precio final. Si el inquilino decide ejercer el derecho de retracto, pasará a subrogarse en la posición del otro comprador (del tercero) y se mantiene la compraventa de la propiedad.
Sin embargo, señalar aquellas ocasiones en las que el inquilino no podrá ejercer ni su derecho de tanteo ni de retracto. Son dos:
- Cuando se vende la vivienda en alquiler en conjunto con otras propiedades que forman parte de un mismo inmueble.
- Cuando la venta que se ha cerrado es de todos los pisos y locales de un inmueble a un solo comprador, aunque pertenezcan a distintos dueños.
Que un inquilino se pueda acogerse a estos derechos no implica que los vaya a ejercer. Si sucede que no está interesado en la compra de la vivienda, se deberá incluir una cláusula de renuncia de derecho dentro del contrato de alquiler. Así el propietario se asegura de que su arrendatario no está interesado en la adquisición y puede vender tranquilamente el inmueble sin repercusiones posteriores a futuro.
¿Qué relación existe entre ambos tipos de derecho?
Ambos derechos son prácticamente iguales y, como hemos visto, solo les separa el momento en el que se pueden ejercer. Volviendo al Código Civil, en el artículo 1518, se especifica que en el derecho de retracto el arrendatario se encuentra en la obligación de pagar los gastos del contrato y cualquier otro pago legítimo que se haya hecho para llevar a cabo la compraventa.
Asimismo, deberá asumir los gastos necesarios y útiles realizados en el inmueble vendido.
Con ambas obligaciones, se busca resarcir al primer comprador de aquellos gastos que de buena fe haya realizado en la vivienda adquirida. Esperamos haberte ayudado con este artículo si te gustaría adquirir en un futuro tu vivienda en alquiler. En Bext Space nuestros apartamentos actualmente no presentan la alternativa de compra, pero suponen una opción de vivir de alquiler en Tetuán de primer nivel con todas las comodidades y en un barrio emergente y dinámico. ¿Vienes a descubrirlas?
